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Hay muchas maneras de buscar un piso de alquiler, pero sea cual sea la oferta es necesario explicitar las condiciones siguientes:
- Las características
- Los servicios y las instalaciones de que dispone
- Las condiciones de uso
- La renta contractual
- La fórmula de revisión, si procede
- El plazo de vigencia del contrato
- Las cantidades repercutibles por los servicios de que dispone
- Ley de arrendamientos urbanos
- Los contratos de alquiler de viviendas formalizadas a partir del 1 de enero de 1995 están regulados por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU, Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
Al formalizar un contrato de alquiler, la renta y la duración del contrato son las que las partes firmantes hayan pactado. No obstante, hay que tener en cuenta que si bien la duración del contrato es libre, la LAU establece que si se pacta una duración inferior a los cinco años existe una prórroga del contrato hasta los cinco años que es potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario.
En los apartados posteriores se explican algunas cuestiones importantes que se deben tener en cuenta cuando se formalice el contrato.
Contrato de alquiler
Un contrato de alquiler es un acuerdo entre un propietario y un inquilino, por el cual el propietario cede al arrendatario el uso de un inmueble durante un tiempo determinado a cambio de una retribución previamente pactada.
El contrato de alquiler puede ser oral o escrito. El contrato oral puede demostrarse por medio de los recibos del pago de la renta; sin embargo, es recomendable formalizar el contrato por escrito.
En un contrato de alquiler deben constar los puntos siguientes:
La identificación de la vivienda
El nombre y los apellidos del propietario/a y del arrendatario/a (y sus DNI)
La cantidad anual de la renta La duración
La forma de pago del alquiler
La fianza La cláusula de actualización de la renta
La repercusión de los gastos
Un inventario de muebles y electrodomésticos, si procede
En principio, la duración del contrato de alquiler se debe pactar anticipadamente, pero si no es así se considerará que la duración acordada es de un año. En contratos inferiores a cinco años, obligatoriamente el propietario ha de prolongar el alquiler por plazos anuales hasta cinco años.
En el caso de que llegue la fecha final del alquiler, al cabo de cinco años como mínimo, y ninguna de las dos partes comunique la voluntad de finalizarlo, el contrato queda automáticamente prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Las causas de finalización de un contrato pueden ser muchas, tanto por parte del propietario como del inquilino. Las más usuales son:
a) Finalización por parte del inquilino:
Si el inquilino quiere dejar el alquiler, tiene que comunicarlo al propietario como mínimo un mes antes de finalizar el plazo pactado o de las prórrogas.
En el transcurso del plazo inicial fijado o de cualquiera de las prórrogas, el inquilino no puede abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, tendrá que indemnizar al propietario los perjuicios que le cause.
El inquilino puede rescindir el contrato sin daños y perjuicios, en los casos siguientes:
Si el propietario se niega a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad.
Si el propietario no facilita el disfrute y el uso pacífico de la vivienda.
Si el inquilino desiste, su cónyuge o persona análoga que conviva con él podrá continuar el contrato siempre que lo comunique al arrendador por escrito.
Las obras de conservación que hacen inhabitable la vivienda permiten al inquilino desistir del contrato.
b) Finalización por parte del propietario:
En contratos de duración de hasta cinco años, el Código civil establece que el incumplimiento del pacto por parte del arrendatario da derecho al propietario a poder instar a su cumplimiento, o bien rescindir el contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Un propietario puede rescindir un contrato por las razones siguientes:
Por falta de pago de la renta o cualquier cantidad que deba el arrendatario, incluida la fianza o su actualización
En el caso de subarrendamiento o cesión no consentidos
En el caso de realización de obras no consentidas en la vivienda por parte del arrendatario
Por daños causados en la vivienda por parte del arrendatario
En el caso de que el arrendatario lleve a cabo actividades molestas, insalubres o nocivas
En el caso de que la vivienda no sea destinada a vivienda habitual y permanente del arrendatario
Cuando se resuelva el derecho del propietario
No obstante, hay otras situaciones que pueden comportar resoluciones especiales:
c) Suspensión del contrato:
Cuando una autoridad competente ordena obras de conservación de la vivienda que la hacen inhabitable se suspende el contrato hasta la finalización de las obras. Este hecho implica la paralización del plazo del contrato y también de la obligación de pagar la renta por parte del arrendatario.
d) Alienación de la vivienda alquilada:
Toda persona que compre una vivienda que está siendo objeto de un contrato de alquiler queda subrogada a los derechos y las obligaciones del propietario anterior de la finca. El arrendatario de esta vivienda se podrá acoger al alquiler durante al menos cinco años más desde la compra de la finca, o hasta que finalice el contrato de alquiler si es antes de los cinco años.
En estos casos, el arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente sobre la finca. El vendedor de la finca debe acreditar que ha notificado al inquilino la venta de la casa, para que éste último pueda utilizar su derecho de adquisición preferente.
e) Subrogación de la vivienda alquilada:
En vida del propietario, una vivienda alquilada puede ser subrogada en casos de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial del propietario, cuando su cónyuge decide continuar usando la vivienda alquilada y así ha sido previsto en una resolución judicial.
En caso de muerte del propietario:
En los contratos de cinco años de duración, la subrogación de la vivienda alquilada corresponde, por orden de prelación, al cónyuge del propietario, a la persona que conviva con el propietario de manera permanente en relación de afectividad análoga a la del cónyuge, a los padres de más de 70 años, a los descendientes del propietario, a los ascendientes del propietario, a los hermanos del propietario y, por último, a los parientes del propietario diferentes a los anteriores hasta el tercer grado colateral que sufran una disminución de como mínimo el 65%. Todas estas personas tienen que haber convivido con el propietario durante los dos años anteriores a su muerte.
En los contratos de duración superior a los cinco años, las partes podrán pactar que no se establezca el derecho a la subrogación en caso de defunción del propietario.
f) Cesión del contrato de subarrendamiento:
El propietario no podrá ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendatario. En caso de cesión, el cesionario (nuevo adquiridor) se subrogará a la posición del cedente (antiguo poseedor) ante el arrendatario: es decir, adquirirá todos los derechos y obligaciones que antes de la cesión correspondían al propietario.
Derechos y deberes del arrendatario y del propietario
Derechos y deberes del propietario
Derechos:
Derecho a recibir la fía como garantía de que la vivienda le será devuelta en buenas condiciones.
Derecho a recibir el pago de la renta fijada, que se destine la vivienda al uso pactado y que se cuide.
Derecho a que el arrendatario repare los daños que por su causa se hayan producido.
Derecho a aumentar la renta de acuerdo con lo que se haya especificado en el contrato.
Derecho a aumentar la renta por obras de mejora realizadas en la vivienda una vez transcurridos cinco años de duración del contrato, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
Derecho a interrumpir el sistema de prórrogas del arrendamiento en el caso de que lo necesite ocupar antes de cinco años para destinarlo a vivienda permanente para él, siempre que este supuesto conste expresamente por escrito en el contrato. En el caso de que el arrendatario no cumpla los acuerdos establecidos en el contrato, el propietario tendrá derecho a instar el cumplimiento, o bien a rescindir el contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Derecho a rescindir el contrato por falta de pago del arrendatario; también si éste subarrienda la vivienda sin el consentimiento del propietario; hace obras sin su conformidad; por daños en la vivienda; o si el arrendatario lleva a cabo en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Deberes:
Debe garantizar al arrendatario el uso pacífico de la vivienda.
Debe hacer las reparaciones necesarias de carácter urgente y, si no lo hace, pagarle el coste al inquilino.
Tiene que garantizar las condiciones necesarias para hacer que la vivienda sea habitable a lo largo del contrato.
No puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
No puede perturbar al arrendatario en el uso y la posesión pacífica de la vivienda.
Tiene que cumplir las cláusulas del contrato bajo pena de anulación por parte del arrendatario. Está obligado a comunicar al arrendatario la actualización de la renta un mes antes de que tenga lugar.
Queda obligado a justificar todos los gastos, en general, que provoquen un aumento de la renta pactada inicialmente, con recibos, facturas de obra, etc.
Derechos y deberes del arrendatario
Derechos:
Derecho a comprobar el estado de la vivienda y el mobiliario (en el caso de que esté amueblado) antes de entrar a vivir.
Derecho a comprobar que quien le alquila la vivienda es realmente el propietario; eso puede hacerse simplemente acudiendo al Registro de la Propiedad. También se tiene derecho a comprobar que la persona que actúa en nombre del propietario tiene poderes notariales suficientes para hacerlo.
Derecho al uso pacífico de la vivienda. La propietaria o propietario no puede perturbar este uso.
Derecho a que el propietario garantice las condiciones necesarias a fin de que la vivienda sea habitable a lo largo del contrato.
Derecho a que el arrendador no exija el pago anticipado de más de una mensualidad.
Derecho a recibir el justificante por escrito de los recibos que hagan referencia a la renta mensual y que acrediten todos y cada uno de los conceptos por los cuales el arrendatario está pagando. Derecho a tener garantizado el alquiler durante un periodo mínimo de cinco años prorrogables por propia petición dirigida al propietario.
Derecho a hacer obras de mejora que no modifiquen la configuración de la vivienda, siempre con el consentimiento del propietario.
Derecho a rescindir el contrato.
Derecho a recuperar la fianza en la finalización del contrato, siempre que no haya desperfectos en la vivienda. Si el propietario se niega a devolverla, el inquilino tiene derecho a exigir que le explique sus motivos y los acredite. En el caso de que la vivienda esté amueblada es recomendable que antes de dejarla se compruebe, junto con el propietario, que todo es correcto y firmar una hoja de conformidad.
Derecho a subrogarse en el contrato en los casos antes previstos.
Deberes:
Antes de entrar a vivir es necesario pagar una fianza.
Debe pagar la renta mensual, hasta el plazo marcado en el contrato.
Debe cuidar la vivienda y no realizar actividades molestas, insalubres o ilegales.
Debe destinar la vivienda alquilada a lugar para vivir, personal o familiar, y no a otros usos diferentes de los pactados con el propietario.
Se tiene que encargar de los gastos de mantenimiento del inmueble (servicios, tasas, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda alquilada), siempre que se haya pactado que sea el arrendatario quien se haga cargo.
Se debe encargar de los gastos por servicios (luz, agua, gas), que tienen que acreditarse mediante recibos de pago facilitados por el propietario.
Está obligado a reparar los daños que, bien por culpa del arrendatario, bien por negligencia, se hayan producido.
Está obligado a pagar las obras de mejora hechas en la vivienda, con consentimiento del propietario, siempre que éstas no modifiquen la estructura o la configuración de la vivienda.
Debe pagar la renta que falte hasta la finalización del contrato en el caso de abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato.
No puede subarrendar la vivienda sin consentimiento del propietario.
VIA - BCN.es Habitatge
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